En este artículo desglosamos en detalle los cinco impuestos principales que afectan a la compraventa de vivienda en España: el ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) y el AJD (Actos Jurídicos Documentados), que recaen sobre el comprador en viviendas de segunda mano, junto con la Plusvalía Municipal y la ganancia patrimonial en el IRPF, que afectan al vendedor. Para entender cómo estos impuestos encajan dentro del coste total de la operación, te recomendamos también leer nuestra guía completa sobre los gastos generales en la compraventa de vivienda, donde analizamos notaría, registro, gestoría y otros costes asociados.

¿Qué impuestos hay en una compraventa de vivienda?

Antes de entrar en el detalle de cada figura, conviene tener una visión de conjunto. La siguiente tabla resume los impuestos sobre la compraventa de vivienda en España, quién los paga y en qué momento:

Esta tabla es el punto de partida para entender la carga fiscal de cualquier operación inmobiliaria. A continuación, analizamos cada impuesto con ejemplos numéricos reales.

ITP — Impuesto de Transmisiones Patrimoniales

¿Qué es el ITP y quién lo paga?

El ITP, o Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, es el principal impuesto al comprar vivienda de segunda mano en España. Lo paga el comprador y se devenga en el momento de la firma de la escritura pública de compraventa. Es un impuesto cedido a las comunidades autónomas, lo que significa que cada región fija su propio tipo impositivo y sus propias bonificaciones. Esto genera diferencias significativas dependiendo de dónde se ubique el inmueble.

Es importante subrayar que el ITP y el IVA son mutuamente excluyentes: si la vivienda es nueva y la transmite un promotor, tributa por IVA (10%); si es de segunda mano, tributa por ITP. Esta distinción es fundamental para calcular correctamente los impuestos compraventa vivienda España.

¿Cuánto ITP se paga? Tabla por comunidad autónoma (2025–2026)

La siguiente tabla recoge los tipos generales de ITP vigentes en cada comunidad autónoma para 2025–2026. Muchas CCAA aplican tipos escalonados o bonificados según tramos de precio o perfil del comprador:

Nota: Los tipos pueden variar según el valor del inmueble, el perfil del comprador y las actualizaciones normativas de cada CCAA. Consulta siempre la Agencia Tributaria autonómica correspondiente antes de la firma.

Bonificaciones y reducciones del ITP

La mayoría de comunidades autónomas aplican tipos reducidos de ITP para determinados colectivos. Las más habituales son:

• Jóvenes menores de 35 años que adquieren su primera vivienda habitual (reducción de 1 a 4 puntos porcentuales según la CCAA).
• Familias numerosas: tipo reducido de hasta el 4% en varias regiones.
• Personas con discapacidad (grado igual o superior al 33% o al 65%, según la CCAA): bonificaciones de hasta el 50% del impuesto.
• Víctimas de violencia de género y colectivos en riesgo de exclusión social.
• Viviendas de protección oficial (VPO): tipo reducido en prácticamente todas las CCAA.

Para acceder a estas bonificaciones es necesario cumplir los requisitos en la fecha de la compra y acreditarlos en el momento de la autoliquidación.

Ejemplo práctico de cálculo del ITP

Supongamos la compra de una vivienda de segunda mano por 250.000 euros. El cálculo del ITP en función de la comunidad autónoma sería:

La diferencia entre comprar en Madrid y en Cataluña o Galicia supone 10.000 euros más para una misma vivienda de 250.000 euros. Esta disparidad convierte la fiscalidad autonómica en un factor real a considerar en la decisión de compra.

Plazo para pagar el ITP

El comprador dispone de 30 días hábiles desde la fecha de firma de la escritura pública de compraventa para autoliquidar el ITP ante la consejería de hacienda de la comunidad autónoma donde radique el inmueble. El incumplimiento de este plazo genera recargos del 5%, 10%, 15% o 20% según el tiempo de demora, más posibles intereses de demora.

AJD — Actos Jurídicos Documentados

¿Qué es el AJD?

El Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD) grava la formalización de documentos notariales, mercantiles y administrativos. En el contexto de la compraventa de vivienda, el AJD se aplica sobre la escritura pública de compraventa y, si se constituye hipoteca, sobre la escritura hipotecaria. Desde la reforma de la Ley Hipotecaria en noviembre de 2018, el AJD de la hipoteca lo paga el banco, no el comprador. Sin embargo, el AJD de la escritura de compraventa sigue siendo responsabilidad del comprador.

¿Cuánto cuesta el AJD? Tabla por CCAA

El AJD oscila entre el 0,5% y el 2% sobre el valor escriturado, dependiendo de la comunidad autónoma:

¿Quién paga el AJD en una compraventa?

En la escritura de compraventa, el comprador es quien paga el AJD. La base imponible es el valor declarado en escritura del inmueble. Siguiendo con el ejemplo anterior de una vivienda de 250.000 euros:

• En Madrid (AJD 0,75%): 1.875 euros
• En Cataluña (AJD 1,5%): 3.750 euros
• En País Vasco (AJD 0,5%): 1.250 euros

El AJD es un coste que suele pasarse por alto en los cálculos iniciales, pero supone entre 1.000 y 5.000 euros adicionales dependiendo del precio del inmueble y la CCAA. Recuerda que en nuestra guía de gastos generales en la compraventa de vivienda encontrarás una tabla completa con todos los costes asociados a la operación, incluyendo notaría, registro y gestoría.

Plusvalía Municipal (IIVTNU)

¿Qué es la plusvalía municipal y quién la paga?

La Plusvalía Municipal, cuyo nombre técnico es Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), es un tributo local que grava el incremento de valor que experimenta el suelo urbano desde que el vendedor adquirió la propiedad hasta que la transmite. Lo gestiona el ayuntamiento del municipio donde se ubica el inmueble.

Por regla general, lo paga el vendedor, aunque la ley permite que se pacte de otra manera entre las partes. Existe una excepción importante: en los casos de herencia, lo paga el heredero que recibe el bien.

Cómo se calcula la plusvalía municipal

Tras la sentencia del Tribunal Constitucional de octubre de 2021 y el Real Decreto-ley 26/2021, el cálculo de la plusvalía municipal puede realizarse mediante dos métodos, y el contribuyente puede optar por el más favorable:

Método objetivo (valor catastral):

Base imponible = Valor catastral del suelo × Coeficiente según años de tenencia

Los coeficientes máximos aprobados por el Estado (actualizados anualmente para 2025–2026) varían entre 0,14 (para menos de 1 año) y 0,45 (para 20 años o más).

Método real (plusvalía efectiva):

Base imponible = Precio de venta – Precio de adquisición (proporción del suelo)

Este método se aplica cuando la plusvalía real es inferior a la calculada por el método objetivo, permitiendo tributar solo por el incremento real.

Ejemplo numérico práctico:

Terreno urbano con valor catastral del suelo de 80.000 euros, vendido tras 10 años de tenencia:

• Coeficiente para 10 años (estimado 2025): 0,33
• Base imponible método objetivo: 80.000 × 0,33 = 26.400 euros
• Tipo impositivo del ayuntamiento (máximo legal: 30%): supongamos 28%
• Plusvalía a pagar: 26.400 × 28% = 7.392 euros

Si el vendedor puede demostrar que la plusvalía real fue inferior (por ejemplo, solo 20.000 euros), optaría por el método real y pagaría: 20.000 × 28% = 5.600 euros.

Casos en que no se paga plusvalía municipal

• Venta con pérdidas: si el precio de venta es inferior al precio de adquisición, no existe incremento de valor y no se paga plusvalía (debe acreditarse documentalmente).
• Transmisiones en las que el suelo no ha incrementado de valor: el método real permite liquidar a cero si no hay ganancia en el suelo.
• Determinadas herencias y donaciones: algunas CCAA y ayuntamientos aplican bonificaciones de hasta el 95% en transmisiones mortis causa entre familiares directos.

IRPF y ganancia patrimonial (para el vendedor)

¿Qué es la ganancia patrimonial?

Cuando se vende una vivienda por un precio superior al de adquisición, el vendedor obtiene lo que Hacienda denomina una ganancia patrimonial, que debe declararse en el IRPF del ejercicio en que se produce la venta. No es un impuesto específico de la compraventa inmobiliaria, sino parte del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, integrado en la base imponible del ahorro.

Cómo se calcula la ganancia patrimonial

La fórmula básica es:

Ganancia patrimonial = Valor de transmisión – Valor de adquisición – Gastos deducibles

Valor de transmisión: precio de venta menos gastos de la venta (comisión de agencia, plusvalía municipal pagada, etc.).

Valor de adquisición: precio de compra original más gastos e impuestos pagados en su día (ITP o IVA, AJD, notaría, registro, reformas con factura).

Ejemplo: vivienda comprada en 2015 por 200.000 euros (con 15.000 euros de gastos) y vendida en 2025 por 310.000 euros (con 8.000 euros de gastos de venta):

• Valor de adquisición: 200.000 + 15.000 = 215.000 €
• Valor de transmisión: 310.000 – 8.000 = 302.000 €
• Ganancia patrimonial: 302.000 – 215.000 = 87.000 €

Tipos impositivos IRPF 2025–2026 sobre la ganancia patrimonial

Aplicando estos tipos al ejemplo anterior (87.000 euros de ganancia):

• Primeros 6.000 € al 19%: 1.140 €
• De 6.001 a 50.000 € (44.000 €) al 21%: 9.240 €
• De 50.001 a 87.000 € (37.000 €) al 23%: 8.510 €
• IRPF total a pagar: 18.890 euros

Exenciones y casos en que no se paga IRPF por la venta

• Reinversión en vivienda habitual: si el importe obtenido en la venta se reinvierte íntegramente en la compra de una nueva vivienda habitual en un plazo de dos años, la ganancia queda exenta de IRPF.
• Mayores de 65 años: la venta de la vivienda habitual por parte de mayores de 65 años está completamente exenta de ganancia patrimonial en el IRPF, sin necesidad de reinversión.
• Dación en pago: en determinadas situaciones de insolvencia, la ganancia derivada de la dación puede estar exenta.
• Pérdida patrimonial: si se vende por debajo del precio de adquisición ajustado, no existe ganancia y no se tributa (aunque la pérdida sí puede compensarse con otras ganancias en la declaración).

Vivienda nueva vs vivienda de segunda mano: diferencias fiscales

Una de las dudas más frecuentes al analizar los impuestos al comprar vivienda es si se aplica IVA o ITP. La respuesta depende exclusivamente del tipo de inmueble:

Vivienda nueva: se paga IVA del 10% sobre el precio escriturado, más AJD entre el 0,5% y el 2%. Para viviendas de protección oficial de régimen especial o promoción pública, el IVA se reduce al 4%.

Vivienda de segunda mano: se paga ITP a los tipos autonómicos que hemos detallado, más AJD. No se paga IVA.

Nota importante sobre el AJD hipotecario: desde la reforma de la Ley Hipotecaria (Ley 5/2019), el AJD correspondiente a la escritura del préstamo hipotecario lo abona la entidad bancaria, no el comprador. Esto supuso un ahorro significativo para los compradores, especialmente en CCAA con tipos AJD elevados.

¿Cuánto se paga en total? Simulación real

Para ilustrar la carga fiscal real, simulamos la compra de una vivienda de segunda mano de 300.000 euros en dos comunidades autónomas con fiscalidad diferente:

Simulación en Madrid

Simulación en Cataluña

La diferencia entre comprar en Madrid y en Cataluña para una misma vivienda de 300.000 euros asciende a 14.250 euros, una cantidad que puede ser determinante en la planificación financiera. Si quieres conocer el detalle de los gastos no fiscales, consulta nuestra guía completa de gastos generales en la compraventa.

Cómo reducir los impuestos en la compraventa

Aunque los impuestos en la compraventa de vivienda son en gran parte inevitables, existen estrategias legales para optimizar su impacto:

1. Aprovechar las bonificaciones autonómicas

Antes de firmar, investiga si cumples los requisitos para acceder a un tipo reducido de ITP en tu comunidad autónoma. Los colectivos más beneficiados habitualmente son:

• Jóvenes menores de 35 años comprando primera vivienda habitual
• Familias numerosas
• Personas con discapacidad reconocida
• Compradores de VPO o vivienda de precio tasado

2. Deducir correctamente los gastos en el IRPF del vendedor

Si eres el vendedor, asegúrate de incluir todos los gastos deducibles en el cálculo de la ganancia patrimonial: ITP o IVA pagado en la compra original, AJD, notaría, registro, reformas con factura y, al vender, la comisión de agencia y la plusvalía municipal abonada.

3. Planificar el momento de la venta

Si llevas menos de un año con el inmueble, la ganancia puede tributar como renta general (hasta el 47%) en lugar de como renta del ahorro (máximo 28%). Esperar a superar los 12 meses desde la adquisición puede suponer un ahorro fiscal significativo.

4. Valorar la reinversión en vivienda habitual

Si vas a vender tu vivienda habitual y comprar otra, la exención por reinversión puede eliminar íntegramente el IRPF sobre la ganancia. La planificación temporal es clave: tienes dos años desde la venta para completar la reinversión.

5. Consultar a un asesor fiscal especializado en inmobiliario

La fiscalidad inmobiliaria en España es compleja, varía por CCAA y puede cambiar cada año con la Ley de Presupuestos. Una consulta con un asesor fiscal especializado antes de firmar puede suponer un ahorro muy superior al coste del asesoramiento.

Preguntas frecuentes sobre los impuestos en la compraventa de vivienda

¿Cuánto ITP hay que pagar al comprar una vivienda en España?

El ITP oscila entre el 4% y el 11% del precio de compra dependiendo de la comunidad autónoma donde se ubique el inmueble. La comunidad más barata es el País Vasco (desde el 4% en algunos territorios forales), seguida de Madrid con el 6%. Las más caras son Cataluña, Galicia, Cantabria y la Comunitat Valenciana, con tipos del 10%. Para una vivienda de 250.000 euros, el ITP puede ir de 10.000 a 25.000 euros.

¿Quién paga la plusvalía municipal, el comprador o el vendedor?

La plusvalía municipal la paga el vendedor, ya que grava el incremento de valor del suelo desde que adquirió el inmueble. Sin embargo, la ley permite que las partes pacten que sea el comprador quien la asuma. En las herencias, es el heredero quien debe abonar el impuesto dentro de los 30 días hábiles siguientes a la aceptación.

¿Qué es el AJD y cuánto cuesta?

El AJD (Impuesto de Actos Jurídicos Documentados) grava la formalización de documentos notariales, como la escritura de compraventa. Lo paga el comprador y varía entre el 0,5% y el 1,5% del valor escriturado según la comunidad autónoma. Para una vivienda de 300.000 euros, el AJD puede costar entre 1.500 y 4.500 euros. Desde 2018, el AJD de la hipoteca lo paga el banco.

¿Hay que pagar IVA o ITP al comprar un piso?

Depende del tipo de vivienda. Si es una vivienda nueva transmitida por el promotor, se paga IVA del 10% (o 4% si es VPO). Si es una vivienda de segunda mano, se paga ITP al tipo de la comunidad autónoma correspondiente (entre el 6% y el 11%). Ambos impuestos son incompatibles: nunca se pagan los dos a la vez.

¿Cómo se calcula la ganancia patrimonial al vender una casa?

La ganancia patrimonial es la diferencia entre el valor de transmisión (precio de venta menos gastos de venta) y el valor de adquisición (precio de compra original más todos los gastos e impuestos pagados en su día, incluidas reformas con factura). El resultado tributa en el IRPF como renta del ahorro, a tipos entre el 19% y el 28% según el importe de la ganancia.

¿Hay bonificaciones en el ITP para jóvenes compradores?

Sí, muchas comunidades autónomas aplican tipos reducidos de ITP para jóvenes compradores. Por ejemplo, en Aragón el tipo puede bajar al 5% para menores de 35 años que adquieren su primera vivienda habitual; en Castilla y León puede llegar al 4% en determinadas condiciones. Consulta la normativa vigente de tu CCAA antes de la firma.

¿Qué pasa con los impuestos si vendo a pérdida?

Si vendes por debajo del precio de adquisición ajustado, no existe ganancia patrimonial y no pagas IRPF. Además, la pérdida patrimonial puede compensarse con otras ganancias del ejercicio o de los cuatro años siguientes. En cuanto a la plusvalía municipal, desde 2021 tampoco se paga si no ha habido incremento real del valor del suelo, lo que debe acreditarse con las escrituras.

¿En qué plazo hay que pagar el ITP?

El plazo para liquidar el ITP es de 30 días hábiles contados desde la fecha de otorgamiento de la escritura pública de compraventa. La autoliquidación se presenta ante la consejería de hacienda de la comunidad autónoma donde radica el inmueble. El incumplimiento genera recargos del 5% al 20% dependiendo del tiempo transcurrido, más intereses de demora.

Conclusión

Comprender los impuestos sobre la compraventa de vivienda en España es imprescindible para planificar cualquier operación inmobiliaria sin sorpresas. El comprador de una vivienda de segunda mano debe asumir el ITP (entre el 6% y el 11% según la comunidad autónoma) y el AJD (entre el 0,5% y el 2%), mientras que el vendedor responde ante la plusvalía municipal y la ganancia patrimonial en el IRPF. En una vivienda de 300.000 euros, estos impuestos pueden suponer entre 19.000 y 34.500 euros adicionales solo por el lado del comprador.

La fiscalidad inmobiliaria española es compleja, cambia cada año y tiene importantes diferencias territoriales. Por ello, nuestra recomendación más importante es esta: antes de firmar cualquier escritura de compraventa, consulta con un asesor fiscal especializado en inmobiliario. Y para completar tu análisis financiero de la operación, no dejes de revisar nuestra guía completa sobre todos los gastos generales en la compraventa de vivienda, donde encontrarás también los costes de notaría, registro, gestoría y tasación desglosados con ejemplos reales.

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Artículo actualizado en abril de 2026. La información fiscal contenida en este artículo tiene carácter orientativo. Los tipos impositivos y bonificaciones pueden variar con la normativa autonómica y estatal. Consulta siempre con un profesional fiscal antes de tomar decisiones.

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¿La razón? La famosa provisión de fondos para cancelar la hipoteca.

Muchos propietarios creen que al vender su vivienda simplemente cobran el precio pactado y listo. Pero si todavía tienes una hipoteca pendiente, el banco no desaparece por arte de magia el día de la firma. Hay que cancelarla formalmente, registralmente y fiscalmente. Y eso cuesta dinero.

No estamos hablando de cifras astronómicas, pero sí de varios cientos —e incluso miles— de euros que pueden alterar tu planificación si no los anticipas. Y cuando hablamos de patrimonio, cada euro cuenta.

Si estás pensando en vender o simplemente quieres entender cómo proteger tu dinero, sigue leyendo. Porque aquí no solo vamos a hablar de gastos, sino de estrategia.

¿Qué es la provisión de fondos al cancelar una hipoteca?

Cuando vendes una vivienda con hipoteca pendiente, hay que hacer dos cosas:

1. Cancelar económicamente la deuda con el banco.
2. Cancelar registralmente la carga en el Registro de la Propiedad.

La primera es obvia: devuelves lo que queda por pagar.
La segunda es la que muchos olvidan.

La vivienda no puede transmitirse “limpia” si en el Registro sigue apareciendo una carga hipotecaria. Por eso, el día de la firma, parte del dinero que paga el comprador se destina directamente a cancelar esa hipoteca.

Aquí entra en juego la provisión de fondos: una cantidad que se retiene para cubrir todos los gastos asociados a esa cancelación formal.

Es como cuando reservas hotel y te bloquean una fianza por si acaso. El dinero no es exactamente un gasto final, pero sí una retención necesaria para cerrar correctamente la operación.

¿Qué gastos incluye la cancelación de hipoteca del vendedor?

Veamos las partidas habituales que pueden afectar a tu bolsillo.

1. Comisión por cancelación anticipada

Depende de tu contrato y del tipo de hipoteca (fija o variable).

• En hipotecas variables:
  • 0,25% durante los primeros 3 años.
  • 0,15% hasta el quinto año.
  • 0% después.
• En hipotecas fijas:
  • Puede llegar al 2% o 1,5% según antigüedad.

Si debes 80.000 € y tienes una comisión del 1%, pagarás 800 € solo por cancelar antes de tiempo.

2. Certificado de deuda pendiente

El banco emite un certificado con la cantidad exacta que debes el día de la firma.

Algunas entidades lo ofrecen gratis. Otras cobran entre 100 € y 200 €.

Sí, pagar por un papel que dice cuánto les debes. Ironías del sistema financiero.

3. Notaría

Hay que firmar la escritura de cancelación de hipoteca.
Coste aproximado: 200 € – 400 €.

4. Registro de la Propiedad

La cancelación debe inscribirse en el Registro.

Coste aproximado: 100 € – 300 €.

5. Gestoría (si la hay)

Si la operación se canaliza a través de gestoría, pueden añadirse entre 200 € y 400 €.

Tabla comparativa: estimación de gastos de cancelación

La cifra final depende del capital pendiente y del tipo de hipoteca. Pero ya ves que no es un detalle menor.

¿Por qué existe la provisión de fondos?

Porque el comprador quiere garantías. Y el banco del comprador, todavía más.

Imagina que el día de la firma el vendedor cobra el dinero íntegro y promete cancelar la hipoteca “la semana que viene”. El comprador se quedaría con una vivienda que aún tiene una carga.

Nadie quiere eso.

Por eso, el notario o la entidad que gestiona la operación retiene directamente el importe necesario para:

• Liquidar la deuda con el banco.
• Cubrir los gastos administrativos.
• Asegurar que la vivienda queda libre de cargas.

Es un mecanismo de protección. Pero para el vendedor significa una reducción inmediata del dinero que percibe.

El Consejo del Experto

Si estás pensando en vender, solicita con antelación un certificado de deuda pendiente y revisa si tienes comisión por cancelación anticipada. Negocia con el banco si estás cerca del plazo en el que desaparece la comisión. A veces retrasar la venta unos meses puede ahorrarte cientos de euros.

Pequeñas decisiones, gran impacto.

Ejemplo práctico: el caso de Laura

Laura compró su piso en 2018 por 150.000 €.
Le quedan por pagar 70.000 € de hipoteca fija.
Va a venderlo por 190.000 €.

Sobre el papel, parece que va a ganar 40.000 € (190.000 – 150.000).

Pero vamos a hacer números reales.

1. Cancelación anticipada

Su contrato establece una comisión del 1,5%.
1,5% de 70.000 € = 1.050 €

2. Notaría y registro

• Notaría: 300 €
• Registro: 200 €

3. Certificado + gestoría

• Certificado: 150 €
• Gestoría: 300 €

Total gastos cancelación

2.000 € aproximadamente

Ahora ajustamos:

190.000 € (precio venta)
– 70.000 € (deuda pendiente)
– 2.000 € (gastos cancelación)

Laura recibe realmente: 118.000 €

Y todavía faltarían otros gastos del vendedor:

• Plusvalía municipal
• IRPF por ganancia patrimonial
• Honorarios inmobiliaria (si la hubo)

La diferencia entre “lo que parece” y “lo que entra en la cuenta” puede ser significativa.

Cómo minimizar el impacto en tu cheque final

No puedes eliminar todos los gastos, pero sí gestionarlos mejor.

Estrategias inteligentes

• Revisa tu escritura hipotecaria antes de poner la casa en venta.
• Consulta si la comisión desaparece pronto.
• Negocia con tu banco (sí, se puede intentar).
• Solicita varios presupuestos de notaría/gestoría.
• Planifica fiscalmente la operación con un asesor.

Vender sin planificación es como conducir sin mirar el combustible. Llegarás… pero puede que te quedes tirado antes de tiempo.

¿Y si no cancelo registralmente la hipoteca?

Error grave.

Aunque pagues la deuda al banco, si no inscribes la cancelación en el Registro, la carga seguirá apareciendo.

Eso puede:

• Impedir futuras ventas.
• Dificultar herencias.
• Generar costes adicionales años después.

Es como pagar una multa pero no borrar la anotación. El problema no desaparece, solo se aplaza.

Perspectiva estratégica: vender con mentalidad de inversor

Si eres comprador de primera vivienda, entender esto te ayuda a negociar mejor cuando seas vendedor en el futuro.

Si eres pequeño inversor, esta partida afecta directamente a tu rentabilidad real.

Muchos calculan el beneficio inmobiliario solo con la diferencia entre compra y venta. Eso es una foto incompleta. La rentabilidad neta exige descontar:

• Impuestos.
• Gastos de cancelación.
• Costes financieros.
• Honorarios profesionales.

El mercado inmobiliario premia al que planifica. Castiga al improvisador.

Qué deberías hacer ahora

Si estás valorando vender:

1. Pide un certificado de deuda pendiente actualizado.
2. Calcula la comisión exacta de cancelación.
3. Solicita una estimación de notaría y registro.
4. Simula tu beneficio neto real.
5. Decide si el momento es óptimo o conviene esperar.

Tomar decisiones con números reales cambia completamente la percepción.

A veces la diferencia entre una buena venta y una venta mediocre no está en el precio… sino en los costes invisibles.

Preguntas Frecuentes (FAQ)

¿Quién paga la cancelación de hipoteca al vender una vivienda?

La paga el vendedor, ya que es quien debe liberar la carga hipotecaria antes de transmitir la propiedad.

¿Se puede evitar la comisión por cancelación anticipada?

Depende del contrato y de la antigüedad del préstamo. En muchos casos desaparece después de ciertos años. Revisar fechas puede ahorrarte dinero.

¿Cuánto se tarda en cancelar registralmente una hipoteca?

Normalmente entre 2 y 6 semanas, dependiendo del Registro y de si interviene gestoría.

Vender una vivienda es un movimiento financiero relevante. No es solo firmar y cobrar. Es cerrar correctamente una etapa financiera.

Y si lo haces con estrategia, ese cheque —aunque más pequeño de lo que esperabas— estará optimizado hasta el último euro.

La entrada Vender tu casa no es gratis: La provisión de fondos que se comerá parte de tu cheque se publicó primero en Legado Raíces.

Sientes esa mezcla de euforia y pánico. El agente inmobiliario te dice: «Hay otra pareja muy interesada que viene a verla esta tarde. Si la quieres, tenemos que firmar la reserva ya».

Te ponen delante un documento de tres páginas. El título dice «Contrato de Arras» o «Documento de Reserva». Te dicen que es un trámite estándar, un «papelito» para bloquear el piso y que nadie te lo quite, entregando 10.000 o 30.000 euros a cuenta.

Firmas. Respiras aliviado. Ya es «tuya».

Lo que no sabes es que, dependiendo de una sola frase en ese contrato, acabas de hipotecar tu futuro.

Si tres semanas después el banco te deniega la hipoteca, o descubres que el edificio tiene una derrama oculta y decides no comprar, ese papel que firmaste puede tener dos consecuencias muy distintas:

1. Escenario A: Pierdes los 30.000 euros que diste (una tragedia).
2. Escenario B: No solo pierdes el dinero, sino que el vendedor te demanda y te obliga judicialmente a comprar la casa y a pagar el 100% del precio, aunque no tengas el dinero, embargando tus bienes presentes y futuros. (Una ruina total).

La diferencia entre el escenario A y el B reside en un adjetivo: Penitenciales vs. Confirmatorias. Bienvenidos al campo de minas legal de las Arras.

El error de base: «Arras» no significa «Señal»

En el lenguaje de la calle, usamos la palabra «arras» como sinónimo de «señal» o «adelanto». Pero en Derecho Civil, las arras son mucho más que dinero; son una cláusula que regula cómo se rompe el contrato.

En España existen tres tipos de arras reconocidas por el Tribunal Supremo. Y lo más peligroso es que, si el contrato no especifica claramente qué tipo de arras son, la ley aplica por defecto la modalidad más peligrosa para ti.

Vamos a diseccionarlas de la más peligrosa a la más segura.

1. Arras Confirmatorias: La Trampa Silenciosa

Este es el tipo de arras que se aplica «por defecto». Si te descargas un modelo de contrato de internet que simplemente dice: «El comprador entrega X cantidad en concepto de arras o señal a cuenta del precio», y no dice nada más… has firmado unas Arras Confirmatorias.

¿Qué significan? Como su nombre indica, «confirman» el contrato. Son un primer plazo del precio. Al firmar, la venta ya está cerrada. No hay vuelta atrás. No existe derecho de desistimiento.

El Peligro: Si te arrepientes o no consigues la hipoteca, no te basta con perder la señal. El vendedor tiene dos opciones (art. 1124 del Código Civil):

1. Exigir el cumplimiento forzoso: Puede llevarte al juzgado para que un juez te obligue a comprar la casa y pagar el resto del precio.
2. Resolver el contrato y pedir daños y perjuicios (que pueden ser superiores a la cantidad que entregaste).

Cuándo usarlas: NUNCA, a menos que seas el vendedor y quieras atar al comprador con cadenas de acero. Como comprador, son tu peor enemigo.

2. Arras Penales: El Castigo

Son una versión intermedia y poco común, pero muy agresiva. Funcionan como una cláusula penal. Si una parte incumple (no compra o no vende), debe pagar a la otra la cantidad fijada como «pena» (normalmente el importe de las arras).

La Diferencia: A diferencia de las confirmatorias, aquí el «daño» ya está cuantificado. A diferencia de las penitenciales, no otorgan la facultad de desistir. Es decir, aunque pagues la pena, la otra parte podría seguir exigiendo que cumplas el contrato y compres la casa. No te liberan automáticamente de la obligación.

Se distinguen porque suelen incluir frases como: «En caso de incumplimiento, el comprador perderá las cantidades entregadas en concepto de indemnización de daños y perjuicios».

3. Arras Penitenciales: Tu Chaleco Salvavidas (Art. 1454)

Estas son las únicas que te interesan. Son las «arras de desistimiento». Permiten a cualquiera de las dos partes echarse atrás lícitamente, pagando un precio por ello, pero sin ir a juicio.

Se regulan en el famoso Artículo 1454 del Código Civil:

«Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas.»

El Mecanismo:

• Si tú (comprador) te echas atrás: Pierdes el dinero entregado (los 30.000 €). Fin de la historia. El vendedor no puede obligarte a comprar ni pedirte más daños. Es doloroso, pero te libra de una deuda millonaria.
• Si el vendedor se echa atrás (ej. encuentra a otro que le paga más): Tiene que devolverte tus 30.000 € y otros 30.000 € de su bolsillo (devolverlas duplicadas).

Cómo identificarlas: Para que sean penitenciales, la jurisprudencia exige que se cite expresamente el carácter «penitencial» o se transcriba literalmente el artículo 1454. Si el contrato es ambiguo, el juez dirá que son confirmatorias.

La Cláusula de Seguridad: «Sujeto a Financiación»

Ahora bien, incluso con Arras Penitenciales, perder 30.000 € porque el banco te ha denegado la hipoteca es una tragedia injusta. No es que no quieras comprar, es que no puedes.

Para evitar esto, las Arras Penitenciales no son suficientes. Necesitas añadir una Cláusula Condicional Resolutoria.

Es un párrafo adicional que dice:

«La validez del presente contrato queda supeditada a que la parte compradora obtenga la financiación bancaria necesaria. En caso de recibir una negativa fehaciente de al menos dos entidades bancarias en el plazo de X días, el contrato quedará resuelto y se devolverán íntegramente las cantidades entregadas en concepto de arras, sin penalización alguna para ninguna de las partes.»

Muchos vendedores se negarán a firmar esto porque les genera incertidumbre. Tu trabajo (o el de tu agente) es negociar.

• Estrategia: Ofrece aportar un certificado de denegación oficial del banco para demostrar que no te estás echando atrás por capricho, sino por necesidad.

Guía de Lectura: ¿Qué pone en tu contrato?

Coge el papel que te han dado para firmar y busca estas palabras clave.

🔴 PELIGRO (Confirmatorias):

• «Se entrega a cuenta del precio…» (Y no dice nada más).
• «Se entrega como señal y parte de pago…»
• «En caso de incumplimiento, la parte cumplidora podrá exigir el cumplimiento forzoso…»

🟡 PRECAUCIÓN (Penales):

• «Cláusula penal…»
• «Indemnización por daños y perjuicios…»

🟢 SEMÁFORO VERDE (Penitenciales):

• «Arras penitenciales»
• «Artículo 1454 del Código Civil»
• «Podrá rescindirse el contrato…»
• «Allanándose el comprador a perderlas o el vendedor a devolverlas duplicadas»

El riesgo de los «Modelos de Internet»

El mayor enemigo del comprador no es el vendedor, es Google. Buscar «Modelo contrato arras Word gratis» es jugar a la ruleta rusa. La mayoría de esos modelos son antiguos, están mal redactados o son genéricos (confirmatorios).

Además, hay detalles vitales que un modelo genérico no cubre:

• El plazo: ¿Qué pasa si la notaría se retrasa? ¿Pierdes las arras si firmas el día 31 en vez del 30? (Necesitas una cláusula de extensión automática por causas ajenas).
• Las cargas: ¿Garantiza el contrato que la casa se entrega libre de hipotecas y ocupantes?
• El cuerpo cierto: ¿Estás comprando «lo que ves» o «X metros cuadrados»?

Preguntas frecuentes sobre el contrato de arras (FAQ)

¿Qué pasa si el vendedor se echa atrás en las arras?

Depende del tipo firmado. Si son arras penitenciales (las más habituales), el vendedor está obligado a devolverte el doble de la cantidad que entregaste como señal. Si firmaste 10.000 €, recibes 20.000 €.

Si son arras confirmatorias, no hay penalización fija: tienes derecho a exigir judicialmente que se cumpla la venta o, si prefieres salir, a reclamar los daños y perjuicios que puedas acreditar.

Si son arras penales, el vendedor devuelve el doble más la penalización adicional que hayáis pactado en el contrato.

¿Qué pasa si es el comprador quien se echa atrás?

Con arras penitenciales pierde la señal entregada, sin derecho a reclamar nada más. Es el precio de desistir.

Con arras confirmatorias, el vendedor puede optar entre exigirte por vía judicial que compres (cumplimiento forzoso) o resolver el contrato y reclamarte los daños que pueda demostrar.

Con arras penales, pierdes la señal y además pagas la penalización adicional acordada.

¿Qué tipo de arras conviene firmar?

Las penitenciales son las más usadas porque dan seguridad a ambas partes: el coste de echarse atrás es conocido desde el principio. Son las que recomienda firmar casi siempre un abogado inmobiliario, salvo que haya una razón concreta para pactar otra cosa.

Evita firmar arras confirmatorias sin asesoramiento: si el vendedor incumple, tendrás que litigar para conseguir algo, y el resultado no está garantizado.

¿Cuánto dinero se entrega en las arras?

No hay un porcentaje legal obligatorio. La práctica habitual en España es el 10 % del precio de compraventa, aunque puede ser cualquier cantidad acordada entre las partes. A más señal, mayor es la penalización si alguien incumple, así que negocia una cantidad que puedas asumir perder en el peor caso.

Conclusión: El contrato más importante de tu vida

La Escritura Pública ante notario, curiosamente, es menos peligrosa que las Arras. En la notaría ya está todo el pescado vendido y el notario revisa la legalidad. Pero en las Arras, estáis solos tú y el vendedor (y a veces una inmobiliaria que solo quiere cerrar la operación rápido).

Las Arras son el punto de no retorno.

• Si eres Comprador: Exige siempre Arras Penitenciales y lucha por la cláusula de financiación.
• Si eres Vendedor: Te interesan las Penitenciales (si crees que puedes recibir una oferta mejor y quieres libertad para aceptarla pagando la multa) o las Confirmatorias (si quieres asegurar la venta a toda costa y no tienes intención de echarte atrás).

No firmes nada bajo presión. Si te dicen «fírmalo ya o lo pierdes», desconfía. Es preferible perder un piso bonito que perder los ahorros de diez años de trabajo por un error de redacción.

La entrada Arras Penitenciales, Confirmatorias o Penales: Elige mal y perderás 30.000 euros se publicó primero en Legado Raíces.

Pero hoy, la vida ha cambiado. La familia ha crecido, te mudas de ciudad o simplemente quieres vender para comprar algo mejor. Miras los precios en tu barrio y ves que los pisos libres similares al tuyo se venden por 250.000 €. Se te iluminan los ojos.

Sin embargo, cuando miras los papeles de tu casa, te das de bruces con la realidad: el Precio Máximo de Venta (Módulo) fijado por la Administración es de 140.000 €.

Sientes que estás perdiendo 110.000 € de patrimonio. La casa es tuya, la hipoteca la has pagado tú, pero el precio lo decide un funcionario.

Aquí surge la gran pregunta: ¿Puedo quitarle la etiqueta de «Protegida» a mi casa para venderla al precio que me dé la gana?

La respuesta es SÍ, pero con letra pequeña. Se llama Descalificación Voluntaria, y es un proceso burocrático que requiere devolver dinero, tener paciencia y, sobre todo, no caer en la tentación del dinero negro. Te explicamos cómo liberar tu vivienda legalmente.

1. Entendiendo las esposas: ¿Qué significa que sea VPO?

Cuando compraste una VPO, firmaste un pacto con la Administración: ellos te daban un precio subvencionado y ventajas fiscales, y a cambio, tú aceptabas limitar tu derecho de propiedad durante un tiempo.

Esa limitación implica dos cosas:

1. Uso: Debe ser tu residencia habitual y permanente (no puedes tenerla vacía ni alquilarla libremente).
2. Precio: No puedes venderla por encima del precio oficial del módulo vigente en tu Comunidad Autónoma.

Si vendes hoy sin descalificar, tienes que vender «barato». Si quieres vender a precio de mercado («caro»), primero tienes que romper ese pacto.

2. El factor Tiempo: ¿Cuándo caduca la protección?

Lo primero que debes hacer es buscar tu Escritura de Compraventa o la Cédula de Calificación Definitiva. Allí pone la fecha exacta de calificación y el tipo de régimen.

Las VPO no son eternas… o sí. Depende de cuándo y dónde la compraste.

A. Descalificación Automática (Por caducidad)

Es el escenario ideal. El periodo de protección se ha agotado por el mero paso del tiempo. Tu casa pasa a ser libre automáticamente (o solicitando un trámite sencillo).

• Plazos típicos: En muchas normativas antiguas (planes de vivienda de los 80 y 90), la protección duraba 15, 20 o 30 años. Si tu casa es de 1990 y la protección era a 30 años, hoy ya es libre. Puedes venderla por un millón de euros si quieres.

B. La Trampa de la «Protección Permanente»

Cuidado si tu VPO es más moderna (generalmente posterior a 2005-2010, dependiendo de la región). Debido a la especulación inmobiliaria, muchas Comunidades Autónomas (como País Vasco o ciertas promociones en Madrid y Cataluña) cambiaron la ley para que las nuevas VPO sean protegidas de por vida o por periodos inmensos (75 años).

• La mala noticia: Si tu casa tiene calificación permanente, NO se puede descalificar. Nunca. Estás obligado a venderla siempre a precio tasado.

C. Descalificación Voluntaria (Pagar por la libertad)

Si tu casa no es permanente pero aún no ha caducado el plazo (ej. tiene protección a 30 años y han pasado 18), puedes pedir a la Administración que te deje liberarla antes de tiempo. Esto no es un derecho automático; la Administración puede denegártelo, aunque suelen aceptarlo si cumples los requisitos (haber vivido allí un mínimo de 10 años suele ser la norma).

3. El Coste de la Libertad: Devolver las Ayudas

Nadie se va gratis de una VPO antes de tiempo. Para que la Administración te firme la descalificación, tendrás que «reembolsar» los beneficios que disfrutaste injustamente si ahora vas a hacer negocio.

Tendrás que devolver:

1. Las Ayudas Directas a la Entrada (AEDE): Si recibiste 6.000 € o 10.000 € del Estado o la Comunidad para la entrada.
2. Las Bonificaciones de Intereses: Si tu hipoteca era cualificada y el Ministerio te pagaba una parte de la cuota cada mes (subsidiación de préstamo), tendrás que sumar cada euro que te pagaron durante años.
3. Bonificaciones Fiscales: Si te ahorraste ITP o AJD al comprar, tendrás que liquidar la diferencia.
4. El Interés Legal del Dinero: A todo lo anterior, súmale los intereses acumulados desde el día que recibiste la ayuda hasta hoy.

La Calculadora: A veces, la suma de todo esto asciende a 15.000 € o 30.000 €. Debes hacer números:

• ¿Me compensa pagar 20.000 € de multa al Estado para poder vender mi casa por 100.000 € más?
• Generalmente, la respuesta es un rotundo SÍ.

4. El Peligro del «Dinero B» (El Sobreprecio)

Aquí entramos en el terreno pantanoso. Muchos propietarios piensan: «Paso de líos de descalificar. Escrituro la venta por el precio oficial (140.000 €) y le pido al comprador que me dé el resto (110.000 €) en un sobre bajo cuerda».

Esto, que fue deporte nacional en España durante la burbuja de 2000-2008, hoy es una operación de altísimo riesgo suicida.

¿Por qué no debes hacerlo?

1. Derecho de Tanteo y Retracto: Cuando notificas a la Comunidad Autónoma que vas a vender tu VPO por 140.000 €, la Administración tiene derecho preferente a comprarla por ese precio.
   • Imagina que tienes pactado el «dinero B» con el comprador. La Administración dice: «Me la quedo yo para destinarla a alquiler social». Te pagan los 140.000 € legales y te quedas sin casa y sin el dinero negro.
2. El Comprador te tiene en sus manos: Si el comprador acepta pagar en B, tiene una bomba nuclear contra ti. Al día siguiente de la firma, puede denunciarte.
   • La Administración te impondrá una multa (que puede ser del doble del sobreprecio cobrado).
   • Además, el comprador puede exigirte legalmente que le devuelvas todo el dinero negro, y se quedará con la casa al precio oficial.
3. Hacienda y el Blanqueo: ¿Qué vas a hacer con 100.000 € en efectivo? No puedes ingresarlos en el banco. No puedes comprar otra casa con ellos. Ese dinero es inútil y peligroso.

5. Paso a Paso: El procedimiento de Descalificación

Si has decidido hacer las cosas bien (Descalificación Voluntaria), este es el camino:

1. Acude a la Consejería de Vivienda: Solicita el expediente de tu vivienda. Pregunta: «¿Es posible descalificar esta promoción? ¿Cuál es el coste estimado de devolución de ayudas?».
2. Solicitud Formal: Presenta la instancia de descalificación. Tendrás que aportar fotocopia de la escritura y, a veces, demostrar que ha sido tu vivienda habitual.
3. Resolución y Carta de Pago: La Administración tardará unos meses (entre 3 y 6 normalmente). Si aceptan, te enviarán una carta con la cifra exacta a devolver (Principal + Intereses) y el número de cuenta del Tesoro Público.
4. Pago y Cancelación Registral: Vas al banco, pagas. Con el justificante, la Administración emite la Resolución de Descalificación.
5. Registro de la Propiedad: Llevas esa resolución al Registro para que borren la nota marginal que dice «VPO».
   • ¡Felicidades! Tu casa es libre. Ahora puedes ponerla en Idealista al precio que quieras.

6. La alternativa para no pagar: Vender a precio tasado

A veces, no tienes los 20.000 € para devolver las ayudas, o la Administración te deniega la descalificación. ¿Estás atrapado? No.

Puedes vender la casa como VPO, respetando el precio máximo. «Pero entonces pierdo dinero», dirás. Depende. El Módulo VPO se actualiza. Si compraste hace 15 años, el precio oficial de entonces era mucho más bajo que el precio oficial de hoy. Quizás el precio máximo legal actual sea de 180.000 €, y tú la compraste por 90.000 €. Sigues ganando dinero (legalmente), aunque no tanto como en el mercado libre.

Además, vender una VPO tiene una ventaja comercial: hay cola de compradores. Mucha gente busca vivienda asequible y no puede pagar precios de mercado libre. Si pones una VPO a la venta a precio de módulo, la venderás en una semana. Es una venta rápida y segura.

Conclusión: ¿Libertad o Seguridad?

La VPO cumplió su función: te dio un techo cuando lo necesitabas. Ahora, intentar obtener una plusvalía especulativa con ella es lícito, pero tiene un peaje.

La descalificación es una operación matemática.

• Precio Mercado Libre – (Precio Módulo + Coste Devolución Ayudas) = Beneficio Real.

Si esa resta da un número positivo alto, adelante: inicia el trámite de descalificación antes de buscar comprador (porque el trámite es lento). Si el margen es pequeño o el riesgo de inspección es alto, vende a precio oficial y duerme tranquilo.

La entrada Guía para descalificar una VPO: Cómo vender una casa protegida a precio de mercado libre se publicó primero en Legado Raíces.

Decides vender. Pero hay un «pequeño» obstáculo durmiendo en el dormitorio principal: tu inquilino.

Aquí es donde empieza el pánico del propietario. Surgen las preguntas de bar: «¿Puedo echarle si vendo la casa?», «¿Tengo que pagarle una indemnización?», «¿Nadie querrá comprar mi casa si hay gente viviendo dentro?».

La respuesta corta es: Sí, puedes vender. No, no puedes echarle (generalmente). Y sí, hay gente que quiere comprar tu casa, pero quizás no es el comprador que tú crees.

Vender una vivienda arrendada es una operación de cirugía fina. Requiere conocer la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) mejor que el Padre Nuestro y tener una mano izquierda diplomática exquisita. Un paso en falso puede derivar en una demanda, una venta anulada por el derecho de retracto o una casa «quemada» en el mercado.

En esta guía definitiva de 2026, vamos a desgranar cómo convertir a tu inquilino en tu aliado (o cómo vender a pesar de él).

1. El Marco Legal: «Venta no quita Renta»

Lo primero que debes grabarte a fuego es el principio fundamental de la LAU actual (vigente para contratos firmados desde marzo de 2019): El contrato de alquiler sobrevive a la venta.

Existe la creencia popular de que, si la casa cambia de dueño, el contrato se rompe. Falso. Si vendes la casa, el nuevo comprador se subroga en tu posición. Es decir, el comprador «hereda» al inquilino, con el mismo contrato, la misma renta y la misma fecha de finalización.

• Si el vendedor es particular: El comprador debe respetar el contrato hasta que se cumplan los 5 años de duración mínima legal.
• Si el vendedor es empresa: El plazo se respeta hasta los 7 años.

Por tanto, no puedes decirle al inquilino: «Oye, que vendo la casa, tienes un mes para irte». Eso es ilegal (salvo que lleguéis a un acuerdo amistoso, que veremos luego).

2. El obstáculo principal: Derecho de Tanteo y Retracto

Antes de poner el anuncio en Idealista, tienes que mirar tu contrato de alquiler. Busca una cláusula específica que hable sobre la «Renuncia al Derecho de Adquisición Preferente».

Escenario A: El inquilino renunció a este derecho

Si en el contrato pone que «el arrendatario renuncia a los derechos de tanteo y retracto del artículo 25 de la LAU», ¡Felicidades! Tienes vía libre. Puedes vender la casa a quien quieras sin avisar previamente al inquilino (aunque tendrás que avisarle una vez vendida para que sepa a quién pagarle).

Escenario B: No pone nada (o no hay renuncia)

Aquí tienes una obligación legal estricta. Tu inquilino tiene preferencia para comprar la casa por el mismo precio que te ofrezca un tercero.

El proceso obligatorio es el siguiente:

1. Encuentras un comprador y pactas un precio (ej. 200.000 €).
2. Antes de ir a notaría, debes notificar al inquilino de forma fehaciente (Burofax) el precio y las condiciones de la venta.
3. El inquilino tiene 30 días naturales (Derecho de Tanteo) para decir: «Me la quedo yo por esos 200.000 €».
4. Si en 30 días no contesta, eres libre de vender al tercero.

¡Cuidado con la picaresca! Si le dices al inquilino que vendes por 250.000 € (para que no compre) y luego escrituras con el tercero por 200.000 € (para pagar menos impuestos), el inquilino puede ejercer el Derecho de Retracto. Esto significa que puede aparecer después de la venta, anular la operación, quedarse la casa por los 200.000 € y tú te meterás en un lío legal monumental con el comprador original y con Hacienda. No juegues con esto.

3. ¿A quién le vendo? Definiendo tu «Avatar» de comprador

Tener un inquilino divide tu mercado potencial en dos.

El Comprador «Finalista» (Quiere vivir allí)

Este es el mercado más difícil para ti. Una pareja joven que busca su primera vivienda no quiere comprar una casa con un inquilino al que le quedan 3 años de contrato. Ellos quieren las llaves ya.

• Estrategia: Solo podrás vender a este perfil si el contrato de alquiler está a punto de vencer (faltan meses) o si negocias la salida del inquilino (ver punto 5).

El Comprador «Inversor» (Quiere rentabilidad)

Este es tu mercado ideal. Para un inversor, que la casa tenga inquilino no es un problema; es una ventaja. Le ahorras:

• Buscar inquilino.
• El mes de carencia o vacío.
• La incertidumbre de «¿pagará o no?». (Tú puedes demostrar que este inquilino paga religiosamente).

A este tipo de operación se le llama «Venta en Rentabilidad». Para atraer a este comprador, tu anuncio no debe decir «Piso luminoso», debe decir: «Oportunidad Inversión: Rentabilidad Neta del 4,5%. Inquilino solvente con 3 años de histórico de pagos. Contrato vigente hasta 2028».

4. La pesadilla de las visitas: ¿Cómo enseño la casa?

Aquí es donde chocan la realidad comercial y la legal. Para vender una casa, necesitas enseñarla. Pero tú NO tienes derecho a entrar en la vivienda alquilada sin permiso del inquilino. Su domicilio es inviolable (Constitución Española).

Si entras con una llave propia sin su permiso, puede denunciarte por allanamiento de morada. Y si el inquilino se niega a recibir visitas, estás bloqueado.

¿Cómo se soluciona? Con mano izquierda e incentivos. No vayas con exigencias. Ve con una propuesta Win-Win:

• «Hola [Inquilino], quiero vender la casa. Entiendo que las visitas son una molestia para ti. A cambio de tu colaboración para enseñar el piso dos tardes a la semana, te ofrezco una rebaja del 15% en la renta durante los meses que dure la venta.»

La mayoría de los inquilinos aceptan si ven un beneficio económico o si les aseguras que el nuevo comprador es un inversor que respetará su contrato. El miedo del inquilino es que le echen; si le garantizas (porque la ley lo hace) que se queda, colaborará más fácil.

5. La técnica del «Cash for Keys» (Negociar la salida anticipada)

Imagina que aparece un comprador que paga muy bien, pero quiere la casa vacía para vivir él. Tu inquilino tiene derecho a quedarse 2 años más. ¿Se pierde la venta? No necesariamente.

Puedes negociar la resolución anticipada del contrato. Todo es negociable si el precio es correcto. Se conoce como «Cash for Keys» (Dinero por Llaves).

La propuesta al inquilino: «Sé que tienes derecho a quedarte dos años. Pero necesito vender. Si aceptas irte en 3 meses, te ofrezco:

1. Devolución inmediata de la fianza.
2. Una indemnización de 3.000 € (o el equivalente a 3-4 meses de renta).
3. Pagar yo tu mudanza y la fianza de tu nuevo piso.»

Puede parecer caro pagarle 3.000 o 5.000 € a tu inquilino para que se vaya. Pero si eso te permite vender la casa por 20.000 € más (precio de mercado libre vs. precio con carga), es una inversión rentable. Haz números.

6. Trámites Finales: El día de la Notaría

Llegas al final. Tienes comprador (un inversor) y el inquilino se queda. ¿Qué pasa el día de la firma?

1. Aportar el contrato: El notario adjuntará el contrato de alquiler a la escritura de compraventa.
2. Aportar el Burofax: Debes demostrar al notario que ofreciste el derecho de tanteo al inquilino y que este no lo ejerció (o la renuncia expresa).
3. Ajuste de fianzas: Tienes que transferir la fianza del inquilino (que tú guardas o tienes depositada en el organismo autonómico) al nuevo propietario. Legalmente, el nuevo dueño pasa a ser el custodio de esa fianza.

Carta de presentación post-venta: Una vez firmada la venta, debéis enviar una comunicación conjunta (vendedor y comprador) al inquilino: «Estimado Inquilino, la casa ha sido vendida. Su contrato sigue intacto. A partir del próximo mes, la renta debe abonarla en la cuenta IBAN tal del nuevo propietario Sr. X, cuyos datos de contacto son…»

Conclusión: Transparencia o Caos

Vender una casa con inquilino es perfectamente viable y, en mercados de alta demanda de alquiler como 2026, muy atractivo para inversores.

El secreto del éxito se resume en una palabra: Transparencia.

• No ocultes la venta al inquilino hasta el último día (se enfadará y bloqueará visitas).
• No ocultes al inquilino al comprador (se sentirá estafado).
• No ocultes el contrato real al notario.

Si tratas al inquilino como un socio en la venta en lugar de como un obstáculo, descubrirás que es mucho más fácil vender una casa «que da dinero desde el día 1» que una casa vacía.

La entrada Vender una casa con inquilino dentro: Derechos, plazos y cómo no perder la venta se publicó primero en Legado Raíces.

Heredar una casa es recibir un paquete que contiene dos cosas: recuerdos y burocracia.

Por un lado, está el duelo. Esa casa no son solo ladrillos; es el salón donde celebrabais las Navidades, la cocina donde tu madre hacía el café o el jardín donde jugabas de niño. Por otro lado, está la realidad fría de la administración: impuestos, plazos, notarios y registros.

Y en medio de todo esto, el factor más volátil: la familia.

Las estadísticas de los colegios de notarios y abogados son desoladoras: las herencias son la primera causa de ruptura familiar en España, por encima de los divorcios o las deudas empresariales. Hermanos que dejan de hablarse por el valor de tasación de un piso o primos enemistados por quién paga el IBI mientras la casa está vacía.

Si te encuentras en esta situación, respira. No estás solo. Vender una casa heredada es un proceso complejo, pero tiene una hoja de ruta clara. Esta es tu guía de supervivencia para navegar el campo de minas fiscal y emocional sin perder la cordura (ni el dinero) por el camino.

Fase 1: La «Aceptación». No puedes vender lo que no es tuyo

El primer error común es poner el cartel de «Se Vende» al día siguiente del funeral. Legalmente, no puedes hacerlo. Aunque seas el «heredero», la casa sigue a nombre del fallecido hasta que se formaliza la Adjudicación y Aceptación de Herencia.

Este es un trámite notarial obligatorio. Hasta que no firmes la escritura de aceptación y la inscribas en el Registro de la Propiedad a nombre de los nuevos herederos (tú y tus hermanos/familiares), la casa está en un limbo jurídico. Ningún comprador firmará arras contigo porque, registralmente, la casa pertenece a un difunto.

El reloj corre: Tienes 6 meses desde la fecha del fallecimiento para liquidar los impuestos. Puedes pedir una prórroga de otros 6 meses, pero debes solicitarla dentro de los primeros 5 meses. Si te pasas del plazo, Hacienda te cobrará recargos e intereses de demora.

Fase 2: El Monstruo Fiscal (Sucesiones y Plusvalía)

Aquí es donde vienen los sustos financieros. Heredar no es gratis, y a menudo te enfrentas a un problema de liquidez: tienes que pagar impuestos antes de haber vendido la casa y cobrado el dinero.

1. El Impuesto de Sucesiones (ISD)

Es el impuesto que pagas por el hecho de recibir un bien.

• La Lotería Geográfica: Depende totalmente de la Comunidad Autónoma donde residía el fallecido. En Madrid, Andalucía o Galicia, está bonificado al 99% en muchos casos (pagas una cantidad simbólica). En otras comunidades, puede suponer un mordisco importante al valor de la herencia.
• La Estrategia de Valoración: Aquí está la clave para el futuro. Al rellenar el impuesto, debéis darle un valor a la casa.
  • Error de novato: Valorarla muy bajo para pagar menos Impuesto de Sucesiones ahora.
  • Consecuencia: Si la valoras en 100.000 € y luego la vendes por 200.000 €, tendrás una ganancia patrimonial de 100.000 € y Hacienda te crujirá en tu IRPF (Renta) del año siguiente.
  • Consejo PRO: Si vas a vender pronto, valora la casa por un precio cercano al de mercado real en la escritura de herencia. Pagarás un poco más de Sucesiones (si no está bonificado), pero te ahorrarás un dineral en el IRPF de la venta futura. Es lo que se llama «actualizar el valor de adquisición».

2. La Plusvalía Municipal (IIVTNU)

Este es el impuesto «traicionero». Lo cobra el Ayuntamiento donde está la casa. Grava el aumento de valor del suelo desde que el fallecido compró la casa hasta que murió.

• Si tus padres compraron la casa hace 30 años, prepárate, porque la plusvalía puede ser alta.
• Ojo: También tienes 6 meses para pagarla.

Fase 3: El drama del «Proindiviso» (Cuando un heredero bloquea la venta)

Ya habéis aceptado la herencia. La casa es vuestra. Ahora sois una Comunidad de Bienes. Y aquí empiezan los problemas humanos.

Escenario típico: Sois tres hermanos.

• El Hermano A (necesita dinero) quiere vender ya y barato.
• El Hermano B (sentimental) no quiere vender «la casa de los abuelos».
• El Hermano C (vive lejos) le da igual, pero no quiere ocuparse de nada.

Se crea un bloqueo. El mito popular dice: «Si uno no quiere vender, no se puede vender». FALSO.

El Código Civil español (art. 400) es tajante: «Nadie está obligado a permanecer en la indivisión». Ningún copropietario puede obligar a los otros a mantener una propiedad compartida si no quieren. Tienes derecho a salir.

¿Cómo se desbloquea esto?

1. La vía diplomática: Compra de parte (Extinción de Condominio) Si el Hermano B quiere quedarse la casa, puede comprar su parte a A y C.

• Ventaja: Fiscalmente es más barato que una compraventa normal (se pagan menos impuestos, solo Actos Jurídicos Documentados, alrededor del 1-1,5%).
• Problema: El Hermano B necesita tener dinero o capacidad para pedir una hipoteca.

2. La vía de la presión: Venta a un tercero (Proindiviso) El Hermano A puede vender su parte (su 33%) a empresas inversoras especializadas en comprar herencias conflictivas.

• El riesgo: Pagan muy poco (un 30-40% del valor real). Es una medida desesperada, pero a veces la amenaza de meter a una empresa externa en la propiedad hace que el hermano «bloqueador» entre en razón.

3. La opción nuclear: División de la Cosa Común (Subasta Pública) Si no hay acuerdo, cualquiera de los hermanos (aunque tenga solo el 1% de la casa) puede ir al juzgado y pedir la Acción de División de Cosa Común. El juez ordenará que la casa se subaste públicamente.

• Por qué evitarlo: En una subasta, la casa se suele vender por un precio ridículo (a veces el 50% de su valor). El dinero se reparte y todos perdéis patrimonio.
• La estrategia: Usar la amenaza de la subasta («O vendemos juntos a precio de mercado o el juez la malvenderá en subasta y perderemos todos») suele ser el argumento definitivo para convencer al heredero reticente.

Fase 4: Mientras tanto… ¿Quién paga los gastos?

La casa está vacía, pero las facturas siguen llegando. IBI, comunidad, seguro, luz (mínimo), agua…

La ley es clara: Los gastos de propiedad se pagan según el porcentaje de participación. Si sois 3 hermanos a partes iguales, todo se paga al 33,3%.

• Si un hermano se niega a pagar la comunidad, los otros deben adelantarlo para evitar embargos, pero pueden reclamárselo judicialmente después (con intereses).

El problema del «Ocupa Familiar»: A veces, uno de los hermanos vivía con los padres y se queda en la casa tras el fallecimiento, «gratis», mientras los otros pagan los gastos. Esto es ilegal si no hay consentimiento. Los demás herederos pueden iniciar un desahucio por precario contra su propio hermano o exigirle el pago de un alquiler de mercado por el uso exclusivo de un bien común.

Conclusión: La mediación es más barata que el juicio

Heredar una casa es una prueba de fuego para la madurez familiar. El dinero saca a relucir rencillas del pasado («A ti papá te pagó la boda y a mí no», «Tú nunca les cuidaste»).

Para vender sin peleas, seguid estos tres mandamientos:

1. Despersonalizar: La casa ya no es un hogar, es un activo financiero compartido con socios (tus hermanos). Tratadlo como una empresa.
2. Transparencia: Todas las ofertas, tasaciones y facturas deben estar en una carpeta compartida o grupo de WhatsApp visible para todos. La desconfianza nace de la falta de información.
3. Ayuda Externa: Cuando las emociones están a flor de piel, es imposible negociar. Contratar a un agente inmobiliario que actúe de mediador neutral es vital. El agente será el «poli malo» que le diga al hermano sentimental que el precio está fuera de mercado, evitando que se lo tengas que decir tú.

La entrada ¿Has heredado una casa? Guía de supervivencia fiscal y familiar para vender sin peleas se publicó primero en Legado Raíces.

Alto ahí.

Si tu presupuesto máximo es de 200.000 € y la casa cuesta 200.000 €, lamentablemente, esa casa no es para ti.

Este es el error número uno del comprador primerizo (y de muchos veteranos distraídos): mirar el precio del anuncio como el costo final. La realidad del mercado inmobiliario es un iceberg; el precio de venta es solo la punta visible sobre el agua. Debajo de la superficie, existe una masa sumergida de impuestos, tasas, honorarios y gestiones que pueden hundir tu planificación financiera si no los ves venir.

Tabla de gasto aproximado:

En este artículo, vamos a aplicar una transparencia radical. Vamos a desglosar ese 10% o 15% extra que necesitas tener en efectivo para que, cuando llegues a la notaría, no haya sorpresas desagradables, solo las llaves de tu nuevo hogar.

La Regla de Oro: El colchón del 10-15%

Antes de entrar en el desglose técnico, grábate esta cifra a fuego. Como norma general en el mercado inmobiliario (especialmente en España y gran parte de Europa), debes calcular que pagarás entre un 10% y un 15% adicional sobre el precio de compraventa.

Si la vivienda cuesta 200.000 €, no necesitas 200.000 €. Necesitas entre 220.000 € y 230.000 €.

¿Por qué tanta diferencia? Porque el Estado, el banco, el notario y el registro también participan en la operación. Y todos cobran. La gran mayoría de los bancos solo financian el 80% del valor de tasación o compra (el menor de los dos), lo que significa que no solo necesitas tener ahorrado el 20% de la entrada, sino también este 10-15% extra para los gastos.

1. El gran mordisco: Los Impuestos

La mayor parte de ese dinero «extra» se va directamente a las arcas públicas. Sin embargo, el tipo de impuesto cambia drásticamente dependiendo de si la casa es nueva o usada.

Vivienda de Obra Nueva: El IVA

Si eres el primer habitante de la casa (se la compras directamente al promotor), pagarás el Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA).

• El coste: En España, por ejemplo, asciende al 10% del valor de la vivienda (o el 4% si es vivienda de protección oficial en algunos casos).
• El impacto: En nuestro ejemplo de 200.000 €, esto son 20.000 € que vuelan de tu cuenta el mismo día de la firma.

Vivienda de Segunda Mano: El ITP

Si la casa ya ha tenido otro dueño, no pagas IVA, sino el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP).

• El coste: Aquí es donde la geografía importa. El ITP es un impuesto autonómico. Puede oscilar entre el 6% y el 10% dependiendo de la Comunidad Autónoma donde compres.
• El matiz: Existen reducciones para familias numerosas, jóvenes o personas con discapacidad. Tip de experto: Consulta siempre las bonificaciones de tu región antes de asumir el porcentaje estándar.

El Impuesto Silencioso: AJD (Actos Jurídicos Documentados)

Este es el impuesto que grava la «legalización» de los documentos notariales. Se paga siempre que hay IVA (obra nueva) y también al constituir la hipoteca.

• El coste: Varía entre el 0,5% y el 1,5% según la comunidad.
• La buena noticia: Desde la nueva Ley Hipotecaria en España (2019), el AJD referente a la hipoteca lo paga el banco, no tú. Pero el AJD referente a la compraventa de obra nueva, sí lo pagas tú.

2. La «Trinidad» Burocrática: Notaría, Registro y Gestoría

Una vez pagados los impuestos, entramos en los gastos operativos. Estos son necesarios para garantizar que la casa sea legalmente tuya y que nadie pueda reclamarla en el futuro.

La Notaría

El notario es un funcionario público que da fe de que la compraventa es legal. No puedes comprar una casa sin pasar por aquí.

• ¿Cuánto cuesta? Los aranceles notariales están regulados por el Estado. No es un precio libre. Depende del precio del inmueble, el número de copias de la escritura, la extensión de la misma, etc.
• Estimación: Calcula entre 600 € y 1.000 €.

El Registro de la Propiedad

Una vez firmada la escritura ante notario, hay que llevarla al Registro de la Propiedad para inscribir la vivienda a tu nombre. Esto es lo que te convierte en propietario frente a terceros.

• ¿Cuánto cuesta? También son aranceles regulados.
• Estimación: Suele ser algo inferior a la notaría, entre 400 € y 650 €.

La Gestoría

Este es el único gasto «opcional», aunque si pides hipoteca, el banco te obligará a usar la suya. La gestoría se encarga de todo el papeleo: recoger las escrituras, pagar los impuestos en tu nombre (liquidar el ITP o IVA) y llevar los papeles al registro.

• ¿Cuánto cuesta? Esto sí es mercado libre.
• Estimación: Entre 300 € y 500 €.

Nota de transparencia: Cuando contratas una hipoteca, el banco suele pedir una «provisión de fondos». Te pedirán más dinero del necesario para pagar notaría y registro, y unos meses después te devolverán lo que sobre con las facturas exactas. No te asustes si te piden de más al principio; es su forma de asegurarse.

3. Los Costos Bancarios (Si necesitas hipoteca)

Si tienes la suerte de pagar al contado, puedes saltarte esta sección. Pero si eres como el 90% de los mortales, necesitas financiación. Y el dinero cuesta dinero.

La Tasación (El gasto ineludible)

Antes de darte ni un euro, el banco necesita saber cuánto vale la casa realmente (no cuánto pide el vendedor). Enviarán a un tasador homologado.

• El riesgo: La tasación la pagas tú (entre 300 € y 600 €).
• El costo oculto: Si la tasación sale baja y el banco no te da la hipoteca, pierdes ese dinero. La tasación caduca a los 6 meses. Es un gasto a fondo perdido si la operación no sale.

Comisión de Apertura

Muchos bancos ya la han eliminado para ser competitivos, pero otros la mantienen o la disfrazan. Puede ser un 0,5% o un 1% del capital prestado. Revisa la letra pequeña de tu FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada).

4. Los «Invisibles» Post-Compra

Ya tienes las llaves. Ya has pagado impuestos, notarios y bancos. ¿Se acabó? No. Hay una última capa de costos que debes considerar en tu presupuesto mensual para no ahogarte el primer año.

1. IBI (Impuesto de Bienes Inmuebles): Es un impuesto municipal anual. Pregunta al vendedor cuánto pagaba el año pasado. Dependiendo de la fecha de compra, os tocará pagar la parte proporcional a cada uno.
2. Seguro de Hogar: Obligatorio por ley tener al menos seguro de incendios si hay hipoteca. Recomendable tener un multirriesgo. Calcula unos 200 € – 300 € anuales.
3. Comunidad de Propietarios: ¿Tiene ascensor? ¿Piscina? ¿Portero? Las cuotas pueden variar desde 30 € hasta 300 € al mes. Asegúrate de pedir un certificado de que el vendedor está al corriente de pago.

Conclusión: La honestidad es la mejor inversión

Comprar una casa es, probablemente, la inversión más grande de tu vida. En nuestro sector, a menudo se intenta «dorar la píldora» ocultando estos gastos para facilitar la venta rápida. Nosotros creemos en lo contrario.

Creemos que un cliente informado es un cliente tranquilo. Saber que ese piso de 200.000 € requiere tener 225.000 € disponibles no debería desanimarte, sino empoderarte. Te permite negociar mejor, planificar con realismo y dormir tranquilo la primera noche en tu nueva casa, sabiendo que no hay facturas sorpresa esperándote en el buzón.

No mires solo el precio de venta. Mira el Costo Real de Adquisición. Esa es la única cifra que importa.

«Si quieres profundizar en los impuestos específicos de la compraventa (ITP, AJD, Plusvalía e IRPF), consulta nuestra guía detallada sobre impuestos en la compraventa de vivienda.»

La entrada Más allá del precio de venta: La lista completa de gastos e impuestos que nadie te cuenta se publicó primero en Legado Raíces.